各镇人民政府，县政府各部门、各直属机构，省、市驻乳各单位：
《乳源瑶族自治县农村宅基地审批及建房管理工作指引》（乳府规审〔2024〕4号）已经十三届县政府第59次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向县农业农村局反映，联系电话：5360886。
乳源瑶族自治县人民政府
2024年6月26日
乳源瑶族自治县农村宅基地审批及
建房管理工作指引
为进一步加强农村宅基地审批及建房管理，根据《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农办〔2019〕11号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3 号）、《韶关市农村宅基地审批管理工作指引》（韶农规〔2020〕1号）、《韶关市农村住房建设规划管理工作指引》（韶自然资（联）〔2020〕644号）、《韶关市农村住房建设管理条例》、《韶关市自然资源局关于加强韶关市农村村民住房建设规划许可管理的通知》等法规、文件精神，现结合我县实际，就全县农村宅基地审批及建房管理编制本工作指引。
一、政府和部门职责
宅基地审批及建房管理实行部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的管理机制。在县委、县政府的统一领导下，县农业农村、自然资源、住房和城乡建设管理等部门要增强责任意识和服务意识，主动入位，加强制度建设，完善相关政策，指导和督促基层开展工作。
县农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门;参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和城镇开发边界范围内宅基地的规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。
县住房和城乡建设管理部门负责农村村庄风貌管控，指导农村村民住房设计、施工、质量安全监督检查和质量验收，建立乡村工匠培训和管理制度，免费提供农村住房设计图集、建设施工合同示范文本。
县农业农村、自然资源、住房和城乡建设管理部门要建立部门协调机制，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证及农村住房设计图集等信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批及建房管理工作。县交通运输、水务、林业等部门依据各自职责，配合做好宅基地和村民建房的管理、监督等工作。
镇人民政府、村级组织依法履行职责，落实属地管理责任，加强制度建设，要充实力量、健全机构，切实承担起宅基地审批和建房管理职责。
二、基本原则
（一）符合规划原则。严格落实土地用途管理，农村宅基地审批、农村村民建房应符合国土空间规划、村庄规划、林地保护利用规划等相关专项规划及技术规范，实行先规划后建设。涉及占用农（林）用地的，应当依法先行办理农（林）用地转用手续。不符合规划要求的，不得批准建房。
（二）宅基地分配原则。严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积按照《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定执行。对新批准的宅基地按如下标准执行：宅基地面积不超过120平方米，新建住房建筑层数不超过三层（不含楼梯间），建筑总面积不超过300平方米（含顶层楼梯间，楼梯间面积只能覆盖楼梯）；首层不高于4.5米，其余每层不高于3.5米；阳台、飘窗及基础须在用地红线内。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
（三）乡镇审批原则。农村村民使用宅基地建房由镇人民政府审核批准。镇人民政府要按照完善基层治理体系要求，充实力量，依托镇公共服务中心等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度，及时公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，为群众提供便捷高效服务。
（四）保障安全原则。农村住房建设不得影响和妨碍公共安全、公共交通；不得影响基础设施、公共服务设施的建设和使用；不得损害他人合法权益，并应处理好相邻关系；在原有宅基地上建设的，应当满足防火分区等相关要求。临路新规划建设的农房：一是要按照规范要求做好公路建筑控制区退让，不得在距高速30米、国道20米、省道15米、县道10米、乡道5米范围内新建农村住房；二是退让山体护坡：对土质边坡高度大于3米、坡度>30°或岩质边坡高度大于5米、坡度>45°，且坡脚与房屋距离小于坡高的2/3，削坡面以上有同向自然边坡的，不得建设住房。
（五）协调统一原则。村庄建筑风貌要整体协调统一，排列相对整齐，新建住宅应采用民族特色或岭南民居风格、具有本县乡村民居风貌的建筑；房前屋后在符合用地及整体风貌要求的前提下，适当配建花池，种植花卉、藤蔓、竹子、果树或其他乔木，植入绿美概念。县住房和城乡建设管理局要组织设计团队及时更新绘制富有本地特色、功能合理完善、美观经济适用、具有可操作性的农村村民自住房建设通用图集，无偿供建房户选择。村民委员会要根据村民委员会组织法相关规定组织召开村民代表会议，在村规民约中统一约定本村新建住宅外立面风貌。
三、宅基地申请资格条件
（一）农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地建房：
1.具有农村集体经济组织成员资格的农村村民，已依法登记结婚或者本户中有已达法定婚龄的未婚子女需要建房居住的；
2.原有宅基地占地面积未达到县规定的宅基地占地面积标准，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；
3.因村镇规划调整、国家或集体建设需要、政策性移民搬迁，需要易地新建的；
4.原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要易地新建的；
5.属危旧住房需要拆除重建的；
6.法律、法规及政策规定的其他情形。
（二）宅基地审批有下列情形之一的，不予受理：
1.不符合“一户一宅”的；
2.不符合镇土地利用总体规划和村庄规划的；
3.原有宅基地上住房已出卖、出租或赠予他人的；
4.原有宅基地使用面积低于规定标准，但拒绝退回原使用宅基地的；
5.所申请的地块存在权属争议的；
6.法律、法规规定的其他情形。
四、宅基地审批及建房管理流程
宅基地审批及建房管理应当遵循公开、公平、公正的原则，接受社会监督，农村村民宅基地审批及建房管理按以下流程办理：
（一）提出申请。符合宅基地申请条件的村民，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在村民小组提出宅基地建房书面申请并提供以下材料：
1.按照要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；
2.申请人身份证、户口簿；
3.签署《农村申请使用宅基地建房承诺书（对村承诺）》（附件2）；
4.房屋建设工程设计方案（从《韶关市乳源瑶族自治县自建房建设设计参考图集》中选取）；
村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数及面积、外立面样式、相邻权利人意见等情况在本小组范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议讨论意见等材料提交村民委员会审查。
（二）村级审查。村民委员会收到申请后，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见，外立面样式是否符合整体风貌管控要求。审查通过的，由村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）上签署意见，连同村民小组讨论会议意见、公示和申请人承诺书等资料一并报镇人民政府。村级审查未通过的，应及时告知申请人并说明理由。
（三）乡镇审批。镇人民政府受理窗口收到村民委员会提交的农村宅基地和建房（规划许可）申请表后，镇人民政府要及时组织镇农业农村、规划及公共服务等部门在20个工作日内（含）办结。镇农业农村部门重点实地审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、房屋建设工程设计方案是否从韶关市乳源县自建房建设设计参考图集中选取、外立面式样是否符合相关管控要求、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村小组审核公示，综合各有关部门意见提出审批意见，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）上签署审批意见。镇规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、是否满足村庄规划用途管制要求，拟用地权属和地类性质是否符合规定，涉及占用农用地的，需办理好农用地转用审批手续后，再核发《乡村建设规划许可证》。镇公共服务中心（林业）负责审查是否符合林地保护利用规划；涉及占用林地的，需办理林地审批相关手续。在村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按本县有关规定办理规划许可。涉及县自然资源、农业农村、林业、水务等县直部门的要及时征求意见。
符合审批条件、资料齐全的，镇人民政府根据各部门联审结果进行公布公示，材料不齐全的，书面通知村民委员会，由申请人限期补齐，逾期不补齐的，视为放弃申请。镇村建立健全宅基地管理组织和宅基地协管员制度。并于每月3日前，及时将上月审批情况报县农业农村、自然资源部门备案。
（四）施工放线。申请人依法取得《乡村建设规划许可证》，可向镇人民政府提出开工申请。镇人民政府应及时组织镇农业农村、规划及自然资源等相关工作人员按批准用地和规划许可，进行实地定点定桩定界，确定具体建房空间位置。
（五）安全施工。申请人要落实安全施工承诺，到镇宅基地审批部门（农业农村办公室）领取并悬挂“建房信息公示牌”。建房公示牌要张贴公告乡村建设规划许可证及其所有附图、附件复印件，载明宅基地面积、四至、规划层数、高度、外立面式样及住房建筑面积、举报电话等内容，确保农户建房行为接受社会和群众监督，未悬挂公示牌的视同违建，按规定停工处理。引导村民委托具有相应资质的施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工。施工方要按村民选定并经审批同意的房屋（含外立面样式）设计图及相关施工技术标准、操作规程施工，采取安全施工措施，确保施工安全。乡镇人民政府要加强巡查监督力度，督促指导申请人按照乡村建设规划许可证批准内容和要求进行建设，一经发现房屋无图纸施工或擅自变更设计方案和图纸，应立即责令停工整改。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。
（六）竣工验收。村民建房完工后，应当及时向镇人民政府提出竣工验收申请，镇人民政府自收到申请之日起5个工作日内，应当及时安排工作人员带图验收，实地核查规划设计、用地以及外立面风貌管控要求的履行情况，符合规划许可、用地以及外立面风貌管控要求的，依法完成验收手续，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件 6）提出验收意见，并将验收意见表及相关材料报送县级农业农村、自然资源部门备案。违反相关审批规定及承诺建房的不予验收，根据《中华人民共和国土地管理法》和《韶关市农村住房建设管理条例》相关规定进行处理，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋等建筑物和其他设施。
（七）确权发证。农房竣工验收合格后，建房村民可以向供水、供电部门申请水电安装服务，并依法向县级不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产证书。
五、工作要求
（一）落实工作责任。县农业农村局、县自然资源局、县住房和城乡建设管理局要建立健全乡村规划建设、宅基地和农房建设管理机制，履行职责，指导和督促镇人民政府开展工作。镇人民政府要切实依法履行属地管理责任，健全机构、充实力量，加强宣传引导，优化审批流程和办事指南，提高审批效率，切实承担起乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理职责。村级组织要健全宅基地分配制度，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
（二）严格用地建房全程管理。镇人民政府要加强对宅基地申请、审批使用和房屋建设的全程监管，切实落实“五公开”制度，即落实公开村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式。全面落实“四到场”要求，即落实宅基地申请审查到场、批准后丈量放线到场、安全监管到场和住宅建成后验收到场。
（三）建立档案管理制度。镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，及时将资料整理归档。对本指引中的附件1-6有关申请表等资料审批流程结束后，由受理窗口负责整理归档(其中涉及上报县备案的可以复印件)，实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。有条件的地方可以建立电子档案，实现宅基地信息化管理。
（四）加强数据共享。县农业农村、自然资源、住房和城乡建设管理部门要加强合作，切实推进农村宅基地审批和建房管理数据共享。加快信息化建设，研发农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理。
（五）强化检查督导。做好农村宅基地审批和建房管理工作意义重大、影响深远，事关广大农民切身利益、农村长久发展和社会稳定。各镇、相关县直职能部门要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象，防止出现工作“断层”“断档”。县农业农村、自然资源、住房和城乡建设管理部门要加强协调指导，并适时开展专项督导，扎实推进全县农村宅基地审批及建房管理改革工作持续开展。
本工作指引由县农业农村局负责解释，自2024年7月1日起实施，有效期3年。
附件：
1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2.农村申请使用宅基地建房承诺书（对村承诺）
3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表
4.乡村建设规划许可证
5.农村宅基地批准书
6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
7.乳源瑶族自治县农村宅基地审批流程图
